Até a primeira semana de outubro, 213 imóveis do programa MCMV (Minha Casa, Minha Vida) – Faixa 4 – Classe Média foram financiados em Mato Grosso do Sul, totalizando um investimento de R$ 54,53 milhões. O levantamento é do Ministério das Cidades, do Governo Federal.
A nova faixa foi aprovada pelo Conselho Curador do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) em abril de 2025, visando ampliar o acesso à moradia.
Por meio dessa modalidade, famílias de classe média com renda mensal entre R$ 8.600,01 e R$ 12 mil podem financiar imóveis de até R$ 500 mil, com prazos de até 420 meses (35 anos) e taxas de juros nominais inferiores às dispostas no mercado tradicional.
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Diferenciais da modalidade
Segundo Josimar da Silva, presidente da Acomasul (Associação dos Construtores de Mato Grosso do Sul), a criação da nova modalidade foi uma ótima estratégia do Governo Federal diante de um cenário preocupante: em 2024, não havia tantos recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Assim, aumentar o poder de financiamento, possibilitando que brasileiros comprem imóveis de R$ 500 mil, quando antes só era possível até R$ 250 mil, “resolveu um problema financeiro”.
No entanto, existe um diferencial. A Faixa 4 não traz subsídios do governo, como ocorre nas faixas 1 e 2. O grande diferencial nesta modalidade está em facilidades no financiamento, como juros mais baixos e prazos estendidos, explica Josimar.
“O Faixa 4 tem os benefícios da taxa de juros, que é reduzida, em torno de 10,5%; prazo de 420 meses; redução da taxa de registro no cartório e do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)”, pontua.
Porém, há um desafio. Para o imóvel ser integrado ao Minha Casa, Minha Vida na Faixa 4, ele precisa ter sido construído por pessoa jurídica, mesmo que o proprietário seja pessoa física. Devido a este critério, não há uma grande oferta desta modalidade em Mato Grosso do Sul.
“As construtoras começaram a demandar um pouco disso, começaram a construir com esta finalidade, só que a demanda ainda não é tão alta. Isso porque o banco financia 80%; então, se o imóvel é de R$ 500 mil, a pessoa tem que dar R$ 100 mil de entrada e vai gastar mais uns R$ 30 mil com a documentação e as taxas bancárias. Então, para um imóvel de R$ 500 mil, a pessoa tem que ter em torno de R$ 130 mil para poder acessar esse imóvel, e isso não é fácil”, pondera.
Minha Casa, Minha Vida – Faixa 4 em MS
Apesar dessas dificuldades, para Josimar, a taxa de juros é um indicador que impacta positivamente nos financiamentos, já que há uma diferença nas taxas ofertadas pelo mercado tradicional. No entanto, para concretizar o financiamento, o comprador precisa estar disposto e ter recurso disponível.
“A oportunidade é boa, acredito que vai ter muito mais construções por pessoa jurídica para se enquadrar nesta faixa do Minha Casa, Minha Vida. Os que antigamente tinham estoque que não atende a estes critérios praticamente não entram, não serão beneficiados. No entanto, sempre que aumentam estes créditos, é bom para o mercado”, pontua.
“E seria muito melhor ainda se o Governo ampliasse a faixa de renda para as pessoas terem mais acesso a subsídios, porque hoje uma pessoa que ganha R$ 3.300 praticamente já não tem nenhuma vantagem de subsídio, é muito baixo”, sugere.
Josimar afirma que assim que a modalidade foi anunciada, muitos compradores se interessaram, o que foi ótimo para o setor. No entanto, com poucos imóveis atendendo aos critérios do programa no Estado, a atual demanda não se compara aos financiamentos concretizados pelas faixas 1 e 2, modalidades com mais facilidades e vantagens.
“De qualquer forma, toda ação voltada para ajudar no financiamento, para ajudar nas taxas, na questão dos juros, é louvável e é importante. Então, eu acho que foi uma iniciativa muito boa do Governo. Ele viu o problema de não ter dinheiro e arrumou a solução. O mercado está absorvendo isso, devagar, mas toda a motivação para se vender mais imóvel para quem precisa é louvável, porque existe uma demanda muito grande no mercado”, finaliza.
Regras do MCMV
As faixas anteriores (1, 2 e 3) continuam operando com suas próprias condições de renda e subsídios. A Faixa 1 é destinada a famílias com renda de até R$ 2.850, oferecendo subsídio de até 95% do valor do imóvel.
A Faixa 2 abrange famílias com renda entre R$ 2.850,01 e R$ 4.700, com subsídios de até R$ 55 mil e juros reduzidos. Já a Faixa 3 atende famílias com renda de R$ 4.700,01 a R$ 8.600, sem subsídios, mas com condições de financiamento facilitadas.
Ademais, a nova Faixa 4 financia tanto imóveis novos quanto usados, desde que seja o primeiro imóvel do mutuário. Uma das vantagens dessa faixa é que trabalhadores sem cotas no FGTS também podem participar, visto que os recursos provêm dos lucros anuais do fundo e da poupança.
No entanto, o financiamento se limita a 80% do valor do imóvel, exigindo que o comprador arque com os 20% restantes, além das possíveis diferenças no caso de imóveis usados.
Segundo o Ministério das Cidades, considerando todas as faixas do programa habitacional, Mato Grosso do Sul registra 22.773 moradias financiadas desde 2023, com investimento total de aproximadamente R$ 3,5 bilhões.
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(Revisão: Dáfini Lisboa)
